Продаю квартиру. О каких ее изъянах надо сообщать покупателю?

Шалом, N!

Очень хороший и нужный вопрос. Спасибо!

Наши мудрецы придавали большое значение честности при заключении сделок.

В трактате Эрувин (65 б) раби Илай говорит о признаках, по которым можно понять, с кем имеешь дело: приличный человек перед тобой или нет. Один из этих признаков — честность человека в денежных делах.

Более того, по мнению Равы (Шабат 31а), первый вопрос, который задают душе человека на суде Всевышнего, это — был ли он честен в своих сделках.

Но перейдем к Вашему вопросу об изъянах жилья.

О каких недостатках не нужно говорить

О тех, на которые люди обычно не обращают внимания: например, дырка в стене, оставшаяся от гвоздя, разболтавшаяся в гнезде розетка. Это мелочи, которые никого не интересуют. (Но и здесь надо быть внимательным, если в квартире, например, произведен дорогой ремонт, идеальная новенькая отделка, даже мелочи могут считаться недостатком).

Очевидно, что, если покупатель задает вопрос, нельзя его обманывать даже в мелочах. Например, покупатель интересуется, есть ли в подъезде курящие жильцы. Если есть, то ответ будет: «Да, есть». И неважно, что сам продавец не видит в этом недостатка. Тора учит (Шмот 23:7): «От лжи отдались», и даже бизнес (!) не отменяет эту заповедь.

О каких изъянах необходимо сообщать

Все изъяны можно разделить на два вида: те, сокрытие которых приводит к расторжению сделки, поскольку расценивается как обман; и те, которые, не являясь поводом для отмены сделки, могут расстроить и обидеть покупателя. Разберем по порядку.

1. Недостатки, которые приводят к отмене сделки (меках таут)

Это изъяны, наличие которых либо ставит под вопрос сам факт продажи квартиры, либо влияет на ее стоимость: проблемы с отопительной системой, сантехникой, проводкой и т. п. Всё, что требует вмешательства специалистов и существенных денежных затрат.

Наличие в квартире протечек тоже может быть большим недостатком. Не знаю, как в других странах, но в Израиле это проблема многих квартир. Кстати, далеко не всегда решаемая.

Конечно, такие моменты должны быть озвучены. Иначе, как сказано, сделка недействительна и покупатель может требовать устранения неполадки или возврата денег (Шулхан Арух, Хошен Мишпат 232:4).

Об изъянах, которые видно невооруженным глазом: разбитое окно, испорченный паркет, треснувшая раковина и т.п., сообщать необязательно. Даже если покупатель почему-то их не заметил, у него не может быть претензий к продавцу. Сам виноват: должен был смотреть, что покупает.

1. Изъяны, которые не влияют на цену квартиры, но могут разочаровать и обидеть покупателя, когда он их обнаружит

Неприятно, заселившись в новую квартиру, обнаружить, что кран на кухне течет, дверной замок с трудом проворачивается, а выключатель в спальне коротит. Устранение подобных неполадок, как правило, не требует больших затрат, и, следовательно, не меняет цену квартиры. Не тот масштаб. Покупатель не сможет сказать, что его обманули, продали «не то». Сделка действительна. С точки зрения финансовых отношений продавец чист, но, как говорится, осадочек остался… «Не делай ближнему того, чего себе не пожелаешь».

К тому же такие проблемы нельзя заметить, не используя кран, замок, выключатель, что обычно не делается при осмотре квартиры. Покупатель полагается на продавца и оправдание «должен был смотреть, что покупает» здесь неприемлемо.

Только если в договор о продаже вносится пункт, что покупатель осмотрел квартиру, видел все изъяны и не имеет никаких претензий, ответственность с продавца снимается. Покупатель, готовый приобрести жилье на таких условиях, заранее прощает продавцу всевозможные «сюрпризы».

Соседи и другие «внешние» проблемы

В нашем вопросе не имеет значения, идет речь об изъяне в самой квартире или вне ее. В последнем случае определяющий момент это — существенный недостаток или нет.

Правило здесь следующее: если проблема обычная, такая, на которую многие склонны закрывать глаза, мы относим ее к мелочам, о которых сообщать не надо. Всем хочется идеальных соседей, таких, чтобы не шумели, не сорили и улыбались при встрече. Но, в конце концов, практически в каждом подъезде есть кто-то, кого «лучше бы здесь не было». Это нормально.

(К тому же, в человеческих отношениях всегда участвуют две стороны. Если для одних сосед — «проблемный», это не значит, что таким он будет для всех. Возможно, покупатель квартиры еще скажет спасибо за замечательного соседа).

Сообщать надо, только если ситуация из ряда вон выходящая и некий «социальный случай» активно портит жизнь остальным жильцам. Сложно точно определить, что значит «портить жизнь», уж очень многое зависит от местных нравов. Часто даже разные районы одного города могут различаться между собой контингентом жильцов и принятыми нормами. Поэтому всё — по ситуации.

Как сообщать

Важно помнить: даже о недостатках, о которых необходимо сообщить, не нужно объявлять сразу, при первом знакомстве покупателя с квартирой. В этом не было бы ни «праведности», ни даже здравого смысла. Начав разговор с недостатков, продавец просто зря отпугнет покупателя.

Тут надо действовать — как на шидухе. Обычно на первом свидании парень и девушка не говорят о своих провалах и болячках. Так и здесь: сначала дадим покупателю оценить достоинства жилья: удобство планировки, вид из окна, близость к общественному транспорту — всё, что может его заинтересовать. После этого упомянем и изъяны. Только оценив преимущества квартиры, покупатель сможет правильно понять соотношение ее плюсов и минусов и быть объективным в своем решении. Правильная тактика поможет сторонам прийти к соглашению.

В заключение

Подводя итог, уместно привести слова раби Йосэя в Пиркей Авот (2:12): «Пусть будет дорого тебе имущество ближнего твоего как твое собственное». В этих словах — квинтэссенция всего сказанного. Если Вы сомневаетесь, надо ли сообщать о той или иной неполадке, попробуйте представить себя не месте покупателя, обнаружившего эту проблему. Если Вам захотелось взять что-то тяжелое и кинуть в продавца (т. е. в данном случае в самого себя), по-видимому, лучше сообщить…

Пусть Всевышний поможет Вам во всех сделках!

С уважением, Нохум Желязник